欲往回浏览2011年11月的研究，点击：blog.gz.mytophome.com/blog/2432_7032996.html

    据广州市国土房管局公布的数据，2011年12月全市10区的二手住宅登记量为32.10万平方米，同比减少55.3%。2011年全年全市10区的二手住宅登记量为599.26万平方米，同比减少27.4%，
    满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，12月份广州总体（不含南沙）二手住宅成交均价为14020元/平方米，环比下跌6.9%，同比上升12.0%。2011年全年广州总体二手住宅成交均价为13596元/平方米，同比上升23.1%。租赁市场方面，12月份广州总体（不含南沙）二手住宅平均租金为40.0元/平方米·月，环比上升6.4%，同比上升16.3%。2011年全年广州总体二手住宅平均租金为36.2元/平方米·月，同比上升11.4%。

半年楼价环比上涨板块逐步减少

    2011年，广州二手住宅市场受宏观调控政策影响极大，成交量创2006年以来的“次低点”（仅高于2008年），据市国土房管局公布的数据，2011年全年广州市10区二手住宅登记宗数为70589宗，同比减少26.4%。由于潜在买家观望气氛相当浓厚，为促成交易，下半年市内部分板块的二手住宅售价及成交价开始出现回调。
    满堂红研究部把广州市划分成28个板块，并跟踪其半年二手住宅成交均价变化趋势（下表1）。2011年上半年，28个板块中，有26个板块的二手住宅成交均价比2010年下半年上升幅度在两位数以上；而在2011年下半年，只有10个板块的二手住宅成交均价比2011年上半年上升幅度在两位数以上，环比涨幅在个位数的有14个板块，还有4个板块出现环比下跌，分别是东华及大沙头板块、沙河及粤垦板块、珠江新城板块、白云大道板块，环比最大跌幅为2.5%。
    可以看到，2011年下半年珠江新城板块的成交均价高居全市首位，为26622元/平方米，同比上涨27.2%，环比下跌0.2%。而东风东沿线板块在2011年下半年的环比涨幅最大，达到29.4%，主要是包括东山雅筑等在内高档物业成交比例增大所致。满堂红研究部高级经理周峰分析，限购和限贷所形成的强力“杀手锏”，对市场上原有购买力造成最大限度的抑制，首先把大部分短线投资客清理出场，随后增加改善性客户的入市条件，最后更把包括结婚族在内的初次置业者的首套房贷利率大幅提高，整个过程可谓“逐层挤压，步步惊心”。12月单月二手住宅均价创年内最大环比跌幅，极有可能是二手楼价“见顶回落”的信号，预期2012年第一季度二手楼价会出现宽幅振荡，但由于有效需求已被严重挤压，潜在买家的信心受损，若楼价从高位下调幅度在8%以内，对总体成交量的刺激会很有限。

表1：2010-2011下半年广州市不同板块二手住宅成交均价对比表（单位：元/平方米）

来源：满堂红研究部

信贷若适度放松，对市场已算大利好

    2011年，中国人民银行实施“从严控制信贷规模”的政策，根据央行发布的最新数据，2011年全年人民币贷款增加7.47万亿元，同比少增3901亿元，略低于年初的7.5万亿元预算目标。与此同时，经过连续三次调整利率，5年以上的商业贷款基准利率也从2010年12月26日的6.4%，调高到2011年7月7日之后的7.05%，贷款购房客户的成本骤然增加，客户的付款方式随之发生明显变化。
    满堂红研究部把2010年和2011年通过本公司促成的二手住宅买家的付款方式进行分类对比，发现纯商业贷款的变化最大，2010年纯商业贷款的比例为42.8%，而2011年该比例迅速回落到29.5%，同比减少了13.3个百分点。这一现象，可以从物业总价的变化去说明。2010年，采取纯商业贷款方式购房，其套均总价为85.8万元/套，而2011年纯商业贷款物业的套均总价为97.6万元/套，同比增加了11.8万元/套。反观一次性付款的客户，2011年的套均总价为115.7万元/套，比2010年的89.0万元/套增加26.7万元/套。周峰分析，信贷从紧，令高总价物业的准客户更难顺利贷到相应的款项，故能获取银行审批通过的借贷，其物业总价皆属于“中档水平”，反而是资金相对充裕的客户，可以采用一次性付款选购总价较高的物业。但由于楼价已处于高位，贷款购房成为绝大部分买家的首选，若2012年存款准备金率和贷款基准利率能适当向下微调，便是对市场的一大利好，其积极作用甚至高于楼价或交易税费的下调。

表2：2010、2011年广州市二手住宅买家付款方式比例对比表

来源：满堂红研究部

（写于2012年1月15日）

要看2012年1月的分析，点击：blog.gz.mytophome.com/blog/2432_7034831.html